亚博_为何事迹一出 ,良多人选择上车龙光地产(03380.HK)?

来源:亚博|首页 作者:网络 时间: 2019-04-01 16:44:50

原题目:为何事迹一出 ,良多人选择上车龙光地产(03380.HK)?

作者:格隆汇·陈希圣

1998年房改以来,中国房地财产掀起了庞大海潮,现在逐步归在安静,从粗放式增加的黄金时期迈入有质量增加的白银时期。但扁平也只是概况现象,底下仍暗潮涌动,此中两条主线逻辑贯串在当下房地财产的成长之上:一是行业集中度快速提高;二是存量时期布局性机遇年夜有可为。

3月19日,龙光地产(03380.HK)发布了全年事迹,营收、利润和发卖全数获得爆发式的增加。与以往分歧的是,这家公司区域深耕型房企在城市更新范畴发力迅猛,最先逐步进入收成期。在事迹后,花旗、瑞银、德银等国际知名投行纷纭发布陈述,认为龙光地产仍然面对价值低估,保举该公司为行业首选标的。良多投资者也最先选择上车龙光地产,该公司股票持续很多天飘红。

透过现象看素质,房企竞争颠末“蛮横发展”以后再次回归“根基盘”,当投资者津津乐道之时,不该该疏忽如许的问题:在曩昔二十多年里,龙光从小到年夜,由弱到强,一步步成长为粤港澳年夜湾区龙头房企和行业盈利标杆,其成功有何法门?

1、 一时优异不如一向优异 事迹延续高增加

先管窥龙光2018年的成就单。2018年,龙光实现合约发卖额约718亿元,同比增加65.40%,此中权限发卖金额701亿元,逾额完玉成年发卖方针;全年实现营业收入441.37亿元,同比增加59.40%;毛利润初次冲破百亿年夜关,到达148.87亿元,同比增加56.40%;净利润89.96亿元,焦点利润76.55亿元,同比增加65.70%。龙光地产在发卖、营收和利润均实现了高达600%的同步快增加,如许的成就单不成谓不优异。

将不雅测的时候镜头再拉长一些,就可以发现龙光不是一时优异,而是一向优异。龙光曩昔三年的发卖、收入和盈利都连结强劲增加。

值得强调的是,龙光没有盲目跟风,堕入行业弄合营、堆范围的“军备比赛”中,而是对峙高质量增加,趟出了一条独具特点的成长道路。

龙光最为凸起的特点就是持续多年连结利润与范围的同步双增加,公司毛利率和净利率、焦点利润率等多年跻身行业前列。毛利率多年连结在300%以上,净利率更是远超行业平均水,焦点利润带领跑内房股,属在当之无愧的房地产盈利标杆企业。

龙光以718亿元的发卖金额、441亿元的营业收入,却实现了高达76.55亿元的焦点利润,这类盈利表示在行业中可谓并世无双,一样的焦点利润,其他房企可能要卖多一倍乃至两倍的房子。今朝龙光的焦点利润遥遥领先划一范围房企,乃至跨越部门千亿范围房企。

纵不雅全年经营与财政表示,龙光不但显现出高增加和高盈利“双高”的特点,还具有低欠债和低估值的“双低”特点。

2018年公司净欠债比率进一步降落,融资本钱连结行业低位,连结稳健的财政布局,实现了高质量成长。陈述期内,公司净欠债比率为630%,较2017年末降落5个百分点。而加权平均假贷本钱不变在6.10%。在平易近营房企中,这类净欠债率和资金本钱明显是可圈可点的。

截至2018年12月30日,公司持有现金和银行节余进一步增添至357亿元,相当在1年内到期债务的2倍,丰裕的现金流既能加强抗风险能力,在行业加快整合的年夜布景下,为当令扩大供给了足够的枪弹。

2、专注成绩出色 穿越周期的计谋定力

2018年,在"房住不炒"的标语下,调控政策层层加码,坐实史上最严调控,外部情况也波诡云谲,一时候内房股仿佛乌云密布,但龙光却逆势发力,继续稳步前行,实现跨周期成长,表示出极强的计谋定力和韧性。我们不由思虑:龙光做对了甚么?也许只有穿透数据寻觅龙光的底层代码,才能解码龙光的成功之道。

而回首二十多年龙光的成长过程和计谋变动,可以总结出一个特点,那就是:专心专注。

留意力是一种稀缺资本。正如一句格言所说,你平生中年夜部门的精神应当全数只放在一件工作上。把这一件工作做到极致,胜过你把一万件事做的平淡。其实,在小我如斯,在企业亦然。

成功的企业都是类似的,掉败的企业各有各的掉败。同在深圳的华为正处在风口浪尖上,开创人任正非师长教师在接管BBC专访时被问和是甚么培养了华为的成功,他暗示是由于专注,假如当初本身选择的是养猪必然是养猪年夜王,选择做豆腐也必然是豆腐年夜王。

起首,龙光地产专注在房地产开辟,特别是室第开辟。这类专注的气力,加上时候的沉淀,让龙光培育了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力,构成了一套系统化的跨周期辨认方式论,长于切确掌控地产的周期性纪律和成长趋向,低买高卖,在地价低迷的时辰年夜量扩充优良土储。

好比在2007年独具慧眼地买入惠州龙光城项目,平均地价仅300元/平米,毛利率跨越600%;而在2014年-2016年上半年,深圳楼价急速上升前,前瞻性地结构四个地铁上盖和沿线项目,平均毛利率400%;而在2016年下半年最先,避开了地盘周期高点,以收并购和旧改体例纳储。

这使得龙光始终连结低本钱扩充土储的主要焦点竞争力,没有拿太高价地和受限价影响而吃亏的地块。如,龙光在2018年获得的东莞长安项目、珠海金湾、佛山平洲项目地价均低在周边20-300%。

从财报表露来看,2018年,龙光地产合约发卖均价为每平方米16008元。而截至2018年末,其平均地盘贮备本钱约为每平方米3900元,较2017年有所降落。龙光的平均地盘本钱占发卖均价仅为240%,低在行业平均程度,为将来连结高盈利奠基根本。

此中2018年,龙光地产经由过程公然招拍挂体例在深圳、珠海、佛山等城市新增项目32个,新增地盘总建筑面积约747万平方米,新增地盘贮备平均本钱仅仅约为3788元/平方米。

其次,龙光的专注还表示在聚焦在高投入产出比的区域和城市,以深耕粤港澳年夜湾区为主,没有去投资缺少市场需求的三四五线城市,现有项目都是在有生齿、财产、消费支持的位置。

例如,2018年,龙光经由过程城市更新体例取得多个项目,此中首要在深圳、珠海、佛山等城市。今朝,龙光地产具有城市更新类项目货值约2500亿元,也根基散布在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳年夜湾区焦点城市。

特别是在年夜湾区焦点城市深圳,龙光占有了极年夜的市场优势。今朝,龙光在深圳具有12个地铁物业项目,深圳土储权益总货值达1805亿元,2017年和2018年成交套数持续两年位居深圳第一名。

回顾看去,今朝中国三四线城市的房地产市场遍及堕入窘境,良多开辟商深陷此中没法抽身,再次显示出龙光惊人的计谋前瞻能力。在3月19日的事迹发布会上,龙光地产治理层道出了此中的焦点逻辑:“年夜湾区有全国最重大的市场、最兴旺需求、最高的价值,也是将来盈利能力最强的处所,相信也是投资者回报最高的区域。”

另外,在房企多元化转型让人目炫狼籍的行业年夜布景下,龙光地产始终抵制住诱惑,把焦点资本都集中在主业,没有做跨行业的非地产投资,没有把年夜量资金投入到持有型物业,从而有用避免资金沉淀,可以做到轻装前行,实现投入产出最年夜化和股东好处最年夜化。

龙光地产治理层对此表示得很是苏醒,曾暗示:“其他范畴如贸易、旅游持久是看好的,但短时间内资金沉淀年夜、效益不高,除存眷高潜力的轨道物业外,其他临时不会斟酌。”

恰是这类专注力,让龙光几近完善地踏准了每轮房地产周期,持续多年实现高速增加,此中2016至2018年焦点盈利年均增加500%以上。

3、国度计谋助力,年夜湾区开启高光时刻

凡是过往,皆为序章。行业集中度提高布景下,曩昔龙光高质量快增加,勇攀行业焦点利润TOP10岑岭。而2019年2月18日《粤港澳年夜湾区成长计划纲领》正式发布,开启了另外一扇汗青的年夜门,龙光地产迎来新的高光时刻。

上世纪60年月以来,跟着世界经济快速成长、经济全球化深切推动,各类出产要平日益向湾区会聚,沿海港湾地域快速成长,以世界级口岸为根本、以财产会聚为动力、以广漠腹地为支持的湾区城市群敏捷突起。美国的纽约湾区、旧金山湾区和日本的东京年夜湾区也是以成为这些世界级城市群中的佼佼者。

参照世界三年夜湾区,我国高高在上提出粤港澳年夜湾区计划。曩昔无数事实证实了我国“集中气力做年夜事”的轨制优势。在房地产进入白银时期,这类由我国中心当局兼顾计划,一手鞭策的项目,对房企而言,无疑是汗青性的、布局性的年夜机缘。

与其他三年夜湾区比力,粤港澳年夜湾区具有完全的财产链,最多的生齿和地盘面积,而人均GDP仍有持久增加空间。在中心当局的兼顾放置下,粤港澳年夜湾区的硬件将飞速成长,政策盈利之多,资金撑持力度之年夜,扶植速度之快是世界上其他三个年夜湾区瞠乎其后的。

好比年夜湾区的交通,最首要的高铁干线—广深港高铁在2018年9月通车,构成了深港半小时经济圈;港珠澳年夜桥在2018年10月24日正式通车,港珠澳也构成半小时糊口圈;将来还深中通道等开通,粤港澳年夜湾区内城市间的联系协作将到达史无前例的水平。

以现有经济增速守旧测算,粤港澳年夜湾区有望在2025年超东京湾区成为全球经济总量最年夜的湾区,在2030年跨越英国成为全球第五年夜经济体。与此同时,粤港澳年夜湾区的生齿数目将在2030年到达9000万跨越德国,2050年到达1.2亿跨越全部日本。

二十年后,粤港澳年夜湾区大要率会成为全球第五年夜经济体,成为中国经济的一张闪亮的手刺,成为中国将来的活力与但愿地点。

虽然需求端强劲,但粤港澳年夜湾区地盘供给市场却十分有限。公然数据显示,粤港澳年夜湾区面积约5.6万平方千米,约是长三角、京津冀的四分之一。年夜湾区9个城市中,有2个城市开辟强度约500%,4个城市约300%,年夜湾区地少人多,寸土寸金。

特别是年夜湾区焦点城市深圳,地盘供给严重不足,但消费能力强劲,不久前热卖的深圳湾某项目均价到达17.8万元,部门海景资本的户型均价超20万元,每套总价上亿元,开盘即被抢光。

现实上,深圳一向是房地产价值的引领者,2015年楼市均价到达5.4万元,那时处在内地最高程度。北京、上海的均价从2016年的3万多上涨至今朝的5万多,涨幅均超500%。反不雅深圳,受调控影响,三年来房价一向连结在5.4万程度,近期政策松动,深圳将有新一轮价值晋升,并带动全部年夜湾区房地产进入价值新周期。

据统计,自粤港澳年夜湾区成长计划纲领出台以来,在全国百强房企中约有70家房企在年夜湾区结构,这势必在必然水平大将加快推高湾区的地价和房价,带来资产价值水长船高。明显,得益在前瞻性结构,龙光已在年夜湾区成立起壮大的竞争壁垒,将来龙光将乘年夜湾区之风而起,资产价值将一日千里,成为年夜湾区的直接管益者。

截至2018年12月31日,包罗公然招拍挂、收并购和城市更新项目在内,龙光的土储权益总货值增添至6520亿元(值得强调是权益总货值),此中年夜湾区土储货值5356亿元,占总货值比重820%,深圳土储货值1805亿元,进一步巩固了公司在年夜湾区的先发优势和龙头地位。

这也就很轻易理解,为何花旗、年夜摩、瑞银、德银等国际知名券商都保举龙光地产为行业首选标的。花旗银行指出,龙光地产是粤港澳年夜湾区的“刺眼宝石”和壮大的资本整合者,在年夜湾区具有壮大的土储货值,多重的利好身分将鞭策其资产和股票价值重估,成为年夜湾区的最年夜受益者。

小结:

龙光一路高歌,一路分享。龙光地产董事会建议派发末期股息每股0.47港元,连同中期股息每股0.28港元,全年合共派股息每股0.75港元,派息占比高达500%,按此刻股价分红率约60%,也难怪龙光一向取得投资者追捧。

虽然公司股价一向表示超卓,但公司价值仍未获得充实表现,特别是其持有的年夜量城市更新项目价值被严重低估。

在事迹发布以后,闻名国际投资银行瑞士银行(UBS)发布最新研究陈述认为,龙光地产的城市更新营业货值高达2500亿元,2019年有望孵化深圳侨城东,深圳蛇口自贸区和惠州年夜亚湾工业区三个项目,对应货值为700亿元。瑞银估计团体将来每一年都可新孵化300亿元以上的城市更新项目,今朝团体股价估值还没有完全反应团体城市更新项目资产价值和团体的持久盈利能力,价值低估。

城市更新项目占用资金少,利润率高,部门项目实施了快速转化,已成为龙光将来新的利润增加点和价值富矿。如,2018年龙光珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目,从收购到成功孵化仅用时不到1年半时候,货值约200亿元。

相对公然招拍挂,城市更新项目更多是用小钱撬动年夜资本,投入少而利润高。今朝,房企城市更新项目毛利润凡是可达400%,项目平均净利润率可达150%至200%,项目价值十分庞大。有投行在2018年中报阐发过龙光旧改项目标价值,货值约2000亿,那时股价仅8块多港元,那时还没有项目孵化供给,投资者正视不足。但2018年下半年两个项目孵化后,价值闪现,龙光地产股价至今上涨了400%。

但龙光地产在城市更新范畴的项目价值并未被市场周全认知,跟着旧改项目陆续进入市场,这部门价值会真正爆发出来。可以简单测算,仅以现有2500亿城市更新货值,净利润率在15至200%,对应2019年城市更新项目就可以为将来事迹进献约105-140亿净利润,以后5-6年每一年也能进献45-60亿净利润。

按照TradingComps数据显示,房地产行业的PE中值为10.52倍,但截至3月28日收盘,龙光地产的PE仅为7.4倍,2019预期PE仅为5.6,公司估值仍具有很年夜吸引力,龙光股价行情或仅是个最先。

巴菲特曾说过,“人生就像滚雪球,主要的是要找到很湿的雪和很长的坡”。鼎新开放以来,中国的国运正处在一个猛烈的上升周期,无数优异企业和企业家如雨后春笋般出现。而粤港澳年夜湾区应运而生,又修建了一条长长的跑道,势必再造一批伟年夜企业。站在这个时点,重中之重是抱紧龙光这颗“高增加、低估值”的成长型雪球。返回搜狐,查看更多

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