亚博_广州一边是二手4万,一边是总价百万买四房

来源:[db:来源] 作者:[db:编辑] 时间: 2019-04-01 12:13:11

刚需最年夜 的悲剧就是 ,没比及房价降落,却等来库存垂危。

番禺:2019以来“零新货”

按照广州华夏研究成长部数据,因为客岁第四时度集中耗损,踏入2019年,广州部门区域新货呈现“布局性重要”。方才曩昔 的2月份,各区网签周全下跌,与供给 的锐减不无关系。此中荔湾、河汉和番禺0供给,而番禺更是 自2019年以来都在吃“鸭蛋”。

南浦:近3年来“无新盘”

最近几年来,因为新货稀缺,番禺在一手市场上 的风头,已完全被后发先至 的黄埔和南沙盖过,而假如要说番禺哪一个板块 的新居楼市最为饥渴,谜底必定是 南浦板块。

▲南浦岛区位图

南浦岛位在番禺西北角,与荔湾对望,和海珠相隔仅2个地铁站,从距离来看,去哪里都不算远,并且早在2006年就通了地铁,今朝岛内有2号线南浦站,可直达广州南站。享受地段利好,南浦岛曾也算是 番禺楼市突起 的起源地,堆积了丽江花圃、广州碧桂园等多个超等年夜盘。

但回首曩昔5年,南浦岛仅在2015年由丽江花圃推出“如英居”组团,尔后再无新货面市,至今断供长达3年!但是,数据显示,2018年番禺二手房成交1.4万套,稳居广州头把交椅。而南浦岛 的丽江花圃和广州碧桂园,持久是 全市二手成交活跃盘 的TOP10。

也就是 说,市场对板块 的价值仍然承认,但一手新货 的“断档”,逼着买家只能在板块里挑二手。在这类布景下,假如南浦岛呈现全新盘,买家会若何选择?而在板块内已有二手卖到4万 的环境下,新货又要卖几多钱呢?

老树开花 年夜盘20年再推新

本期要说 的就是 广州碧桂园 的全新组团——碧桂园·樾光阴。

▲南浦岛首要年夜型小辨别布图

▲南浦地铁站D出口

想要领会碧桂园·樾光阴,起首要清晰广州碧桂园。

在南浦岛3个首要年夜型小区中,广州碧桂园是 最接近地铁2号线南浦站 的楼盘。小区年夜门出来,步行450米,就是 2号线南浦站D出口,假如想接驳3号线,可以坐公交专线4、专线3去到厦滘站。

▲南浦地铁站周边贸易散布

▲地铁站周边贸易成熟

今朝南浦地铁站各出口,笼盖了尚岛国际、汇南广场和浦东贸易广场等多个贸易中间,超市、餐饮和连锁酒店一个不缺,已构成了成熟 的贸易空气。比挤在岛尖 的美丽半岛便利N倍,又不像首要依靠小区内部沿街商铺 的丽江花圃那末喧闹。

▲广州碧桂园小区年夜门

全部小区占地800亩,总户数约5000户,1999年开盘,分2期开辟,全数是 6-7层高 的小高层。固然是 20年楼龄 的楼梯楼,但今朝二手放盘已去到3万/平。

除近地铁,学位也是 让购房者买单 的要害。广州碧桂园对口公立 的番禺区尝试小学,还可以读华南碧桂园配套 的幼儿园和小学,校车接送,同时与美丽半岛同享私立 的恒润尝试黉舍学位。

可以说,除楼龄老和楼梯楼以外,广州碧桂园在交通、贸易和学位上都根基知足了刚需 的要求。而新组团一手电梯楼 的呈现,恰好就弥补了广州碧桂园今朝 的短板。

▲浦华路已插满广州碧桂园·樾光阴旗号

一张图起底碧桂园樾光阴

买买君踩盘发现,今朝广州碧桂园年夜门口已立起“广州碧桂园·樾光阴” 的宣扬旗,临时还没有开放发卖中间,姑且展点位在年夜门右转100米摆布 的社区增值办事中间。

从当局网站可以查到,广州碧桂园·樾光阴分为1号楼、2号楼、3号楼和1所幼儿园,买买君按照公示 的各楼栋计划,拼接出该组团完全 的区位散布平面图。

▲广州碧桂园·樾光阴平面散布图

可以看到,广州碧桂园·樾光阴现实上分为两个地块开辟,总建筑面积13万平,容积率1.57,绿化率36.90%。地块一接近广州碧桂园 的年夜门,由3号楼和1所幼儿园构成,地块二位在小区 的东南角,由1号楼和2号楼构成。

地块一:全建配套

▲地块一工程概况

按照计划公示,地块一 的幼儿园为地上4层,建筑面积4724平;3号楼是 公建配套,地上17层,地下2层,泊车位400个。

▲地块一幼儿园扶植进度

3号楼 的配套项目包罗:肉菜市场、体育举措措施(保龄球室、壁球室、乒乓球室、台球室、排球室、羽毛球室、健身房),文娱场合(游戏厅、阅览室)、健康养老(卫生站、托老所和白叟办事站),和行政办公点(出租屋治理、物业治理、社区居委、邮政电信点)。

地块二:全卖室第

也就是 说,真正能卖 的只有地块二 的1号楼和2号楼,这两栋均为室第,地上18层,此中1号楼有地下2层,车位604个,两栋楼加起来 的建筑面积为5.3万平。

▲地块二工程概况

▲地块二今朝地面还没建起来

▲地块二紧临广州碧桂园1期丽苑组团

▲地块二东侧为待开辟地块

产物:88-141平三四房

买买君也跟楼盘 的发卖领会到,室第部门 的户型为88-141平三四房,具体包罗88平三房,99平三房、105平三房、120平三房和141平四房,估计总货量为497套,从这个货量和层数估算,1号楼和2号楼应当各自由2栋拼在一路。

今朝,广州碧桂园·樾光阴姑且展点还没有户型图单张,买买君向内部人员领会,对方暗示物料正在准备印制,估计近期会出街,具体 的开售时候待定,但必定是 在本年内。

周边:近南浦三桥无遮挡

踩盘当天,买买君从南浦地铁站D出口步行到室第地块,距离约为800米,耗时12分钟。

地块往东是 南浦三桥,直接通往番禺年夜石,室第地块旁今朝是 干涸 的河涌,往东有1条巷子与待开辟 的地盘离隔,将来视野坦荡,采光无遮挡。

▲室第地块周边配套散布

▲马路对面 的肉菜市场

除上文提到 的地铁口贸易广场外,地块对面也有部门糊口配套,知足平常糊口所需没有问题。

而地块西侧紧临广州碧桂园1期丽苑、美苑和华苑3个组团,均为楼梯楼,依照链家 的数据,今朝丽苑二手均价2.5万/平,华苑要去到2.7万/平,美苑最贵,卖到2.9万/平,最廉价 的1套是 69平两房,总价190万。樾光阴建成后,估量会影响到丽苑部门楼栋 的采光。

房价:电梯二手房卖到4万

因为全部广州碧桂园都没有电梯楼,小区内 的二手房价对樾光阴没有参考意义。

距离比来 的电梯楼在丽江花圃,而丽江花圃2000年今后 的电梯组团,今朝二手已卖到3.5-4万/平,此中靠江 的左岸组团,乃至一度叫价去到4.5万/平。

南浦岛上另1个年夜型小区美丽半岛,地段和配套都比广州碧桂园差,但胜在楼龄新,原装电梯楼,最新 的南区建在2013年,今朝二手报价在3.3-3.5万/平摆布,最廉价 的93平三房,总价去到340万。

是以,以广州碧桂园·樾光阴 的前提,卖4字头估量是 跑不失落了。

买买君守旧估量,假如按4万/平计较,新货最小户型是 88平 的小三房,也就是 总价要去到350万,首套首付跨越百万,贷30年,基准利率上浮100%,月供要去到1.4万。固然,这只是 买买君不负责任 的猜想,到底开盘有无欣喜,仍是 未知数。

延长

周边小产权单价1字头 月租8千

固然全部南浦岛都没有一手房在售,可是 距离广州碧桂园600米,南浦地铁站上盖,今朝有个小产权盘正在“长租”。

▲南浦时期第宅位在南浦站上盖

这个叫南浦时期第宅 的小产权盘,产物包罗33到47平 的平层,30到66平 的复式公寓,4梯28户,带装修,价钱在1.2-2.1万/平不等,最贵 的是 30平 的复式,均价2.1万/平,最廉价 的是 47平 的平层,均价1.2万/平,最年夜面积66平复式做到四房,均价1.7万/平,总价才110多万。

▲南浦时期第宅共2栋楼

但这个盘没有产权,签 的是 33年 的租约,不克不及贷款,来岁5月份收楼前必需付清全款。发卖称33年到期后可以续租,可是 地块跟村里 的承包期只有33年,到时辰能不克不及续租,谁也不克不及包管。小区物业治理费6.5元/月·平,接煤气管道,可以使用明火,船脚4.5元/吨,电费1.1元/度。

▲南浦时期第宅底层贸易

值得留意 的是 ,发卖暗示,今朝已交楼 的单元中,53平 的平层年夜单间租到3500-4000元/月,而66平 的复式四房,分隔两层出租,每一个月可以收8000元。

买买君就想问,假如你有100万在手,你是 拿去买广州碧桂园·樾光阴 的三房,坐等房价上涨转手,仍是 一次性付款买套复式四房,每一个月收8000元房钱呢?


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